Es kann Sinn machen Immobilien an die Kinder zu Lebzeiten zu verkaufen anstatt diese im Wege der Schenkung zu übertragen oder erst im Erbfall auf die Kinder übergehen zu lassen. Der Verkauf ist bei den Eltern steuerfrei, sofern die Immobilie schon länger als zehn Jahre im Eigentum ist oder es sich um das Eigenheim handelt. Durch den Verkauf kann Abschreibungspotenzial generiert werden, was sich steuermindernd auswirkt. Je nach individuellem Einzelfall, Alter der Kinder und Lebenssituation, können die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einem geringeren Einkommensteuersatz unterliegen. Durch den Verkauf wird grundsätzlich der mögliche Anfall von Schenkungssteuer oder späterer Erbschaftsteuer vermieden. In Abhängigkeit des Gesamtvermögens kann hierdurch erheblich Steuer gemindert werden. Durch Vereinbarungen bzgl. der Kaufpreiszahlung können individuelle Liquiditätssituationen und Bedürfnisse gesteuert werden. Im Folgenden werden nur überblicksartig grundsätzliche mögliche steuerliche Vorteile dargestellt. Es muss jedoch immer die individuelle Lebenssituation unter Berücksichtigung des vorhandenen Vermögens geprüft werden, um zu prüfen, was im Einzelfall anzuraten ist.
Unsere Kanzlei hat sich unter anderem auf die Steuerberatung im Zusammenhang von Vermögensübertragungen spezialisiert. Durch die hohe Nachfrage nach steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit Immobilien, haben wir uns entschlossen Beiträge zum Thema Immobilieninvestitionen zu schreiben. Unser Beitrag gibt jedoch nur stark vereinfacht und ohne Gewähr der Vollständigkeit einen Überblick zum Thema Verkauf von Immobilien an Kinder.
Wann der Verkauf der Immobilien an die Kinder Sinn macht
Die Alternative zur Schenkung oder Erbschaft von Immobilien ist der Verkauf. Hierbei kommen zwei Möglichkeiten in Frage. Zunächst der einfache Verkauf an die Kinder. Alternativ können die Kinder gemeinsam eine GmbH gründen und die Eltern verkaufen die Immobilien an die GmbH der Kinder. Beide Optionen führen zu unterschiedlichen Steuervorteilen. Je nach individuellem Sachverhalt kann die eine oder die andere Option wirtschaftlich Sinn machen. Hierbei kommt es auf die Voraussetzungen an. Im Folgenden wird nur die erste Option beschrieben.Erneute Abschreibung bei Kauf
Die Übertragung einer Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft auf die Kinder erfolgt oftmals, wenn die Immobilie schon im Wesentlichen abgeschrieben ist. Die Kinder treten bei der schenkweisen Übertragung oder im Erbfall als Rechtsnachfolger ihrer Eltern in das Eigentumsverhältnis der Immobilie ein. Damit wird die restliche Abschreibungsbemessungsgrundlage übernommen. Gegen die Mieteinnahmen laufen dann kaum mehr oder ggf. sogar gar keine Abschreibungen mehr. Beim Kauf einer Immobilie kann der Käufer hingegen die gesamten Anschaffungskosten, die auf das Gebäude zuzurechnen sind, bei der Abschreibung berücksichtigen. Dieser Vorteil kann durch den Verkauf an die eigenen Kinder genutzt werden.Geringere Einkommensteuer bei den Kindern
Sofern die Kinder beim Kauf der Immobilie noch relativ jung sind und relativ wenig Einkommen haben, unterliegen die steuerlichen Überschüsse einem geringeren Einkommensteuersatz als bei den Eltern.Begleichung des Verkaufspreis über die Abschreibungsraten
Im Kaufvertrag kann weiterhin bestimmt werden, dass das Entgelt als Forderung der Eltern an die Kinder erfolgt. Diese Forderung kann dann auch in Raten beglichen werden, die der steuerlichen Ersparnis der Kinder durch die Abschreibung entspricht. Hierdurch kann die Liquiditätsbelastung und der Liquiditätsbedarf individuell gesteuert werden. Somit vermeidet man bei den Kindern einen finanziellen Aufwand und die Eltern haben zugleich regelmäßige Liquiditätszuflüsse. Diese regelmäßigen Einnahmen der Eltern können der Absicherung im Alter dienen. zur Absicherung ihres Lebensabends zu dienen. Dabei sollte im Idealfall ein Anhäufen eines neuen Vermögens jedoch vermieden werden. Sollte dies nämlich dennoch geschehen, würde bei den Kindern unter Umständen Erbschaftsteuer anfallen. Ein solcher Fall kann allerdings durch geschickte Vorausplanung vermieden werden. Man erreicht dies, indem die periodischen Zahlungen über den Kaufpreis und somit über die Abschreibung so vorbestimmt werden, dass sie die zu erwartenden Lebenshaltungskosten der Eltern im selben Zeitraum mindestens entsprechen. Darüber hinaus kann vorsorglich auch ein gewisser Sparbetrag in den Raten enthalten sein. Er darf aber höchstens dazu führen, dass der bei den Eltern angesparte Betrag am Ende immer noch unter dem Freibetrag zur Erbschaftsteuer der Kinder liegt. Sterben die Eltern bevor die gesamte Kaufpreisforderung beglichen wurde, vererben sie die Forderung an die Kinder. Bei der Erbschaftsteuer ist dies relevant und es wird eine Besteuerung ausgelöst. Man kann jedoch verhindern, dass die Kinder Erbschaftsteuer auf die Forderung im Nachlass der Eltern entrichten müssen. Durch die Vereinbarung einer Art Rentenzahlung statt einer Ratenzahlungen, ist dies möglich. Hierbei geht man so vor, dass man über die statistisch durchschnittlich noch zu erwartende Lebensdauer der Eltern einen Kapitalwert ermittelt. Der Kapitalwert richtet sich also nach dem Kaufpreis der Immobilie in Abhängigkeit vom Alter der Eltern. Im Kaufvertrag wird dann dieser Kapitalwert als Entgelt für die Immobilien zugrunde gelegt. Damit sind die Eltern bis an ihr Lebensende abgesichert. Die Kinder profitieren dabei trotzdem von der Tatsache erneutes Abschreibungspotenzial generieren zu können und Erbschaftsteuer zu sparen. Wir raten Ihnen dazu, solch ein komplexes Modell am besten mit einem erfahrenen Steuerberater zu besprechen. Unsere Kanzlei hat sich unter anderem auf solche solche Sachverhalte spezialisiert und wendet diese Methode stets mit Erfolg an.Handlungsempfehlungen
Der Verkauf einer Immobilie der Eltern an die Kinder kann steuerlich sehr sinnvoll sein. Dabei können sowohl die Eltern, als auch die Kinder profitieren. Die Einkommensteuerlast kann insgesamt deutlich gemindert werden. Zudem wird Schenkungssteuer oder Erbschaftsteuer eingespart. Ob man tatsächlich schon relativ früh den Kindern Immobilien übertragen möchte muss jedoch individuell entschieden werden. Wir halten es für notwendig unsere Mandanten eingehend dahingehend zu beraten und eine Gesamtplanung unter Berücksichtigung der gesamten Vermögensverhältnisse und Zielsetzungen zu erstellen.Sollten Sie zu Fragen zu dem Thema Immobiien und Immobilieninvestitionen und der steuerlichen Optimierung haben oder die laufende steuerliche Betreuung durch unsere Steuerkanzlei wüsnchen, kontaktieren Sie unser Team per E-Mail oder mit einem persönlichen Anruf.
Wir sind Steuerberater an den Standorten München und Würzburg. Unsere Steuerberater haben sich besonders auf die steuerliche Beratung von Immobilieninvestitionen, Beratung zum Vermögensaufbau und Vermögenserhalt von Privatpersonen und Unternehmen spezialisiert. Unsere Mandanten schätzen Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Steuerliche Gestaltungsberatung bei Immobilieninvestitionen
- Steuerliche Optimierung und langfristiger Vermögensaufbau durch den Einsatz von Holdingstrukturen
- Beratung zu Themen der Schenkungssteuer, Erbschaftsteuer und Instrumenten der vorweggenommenen Erbfolge
- Langfristige Betreuung unserer Mandanten (Erstellung von Jahresabschlüssen, Finanzbuchhaltung, Lohnbuchhaltung, Steuererklärungen)
- Beratung zur Vermeidungsstrategie beim gewerblichen Grundstückshandel