Inhalt
1. Darstellung der Ausgangssituation
2. Steuerliche Optimierung durch den Einsatz einer Holdinggesellschaft
3. Vorteile bei Reinvestitionen
4. Vorteile bei Finanzierungen
5. Einsatzmöglichkeiten der Holdinggesellschaft
Durch den Einsatz einer Holdinggesellschaft können Sie durch die Kombination einer gewerblichen GmbH sowie einer reinen „vermögensverwaltenden“ Immobilien-GmbH Steuervorteile nutzen. Wir zeigen Ihnen mit einem Beispiel, wie die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer und die Besteuerung der Holdinggesellschaft dazu beitragen und Sie die Steuereinsparungen in die Immobilien-GmbH reinvestieren können. Die Holdinggesellschaft kann zusätzliche Steuervorteile für Sie beim (indirekten) Verkauf von Immobilien bedeuten. Die Ausführungen bieten einen Ansatzpunkt für die Überlegung, ob Sie derzeitige Strukturen auf steueroptimalere Strukturen umstellen können.
1. Darstellung der Ausgangssituation
Um Ihnen die steuerlichen Vorteile der Kombination einer Immobilien-GmbH und eines operativen Geschäftsbetriebs unter dem Dach einer Holdinggesellschaft zu schildern, möchten wir zunächst den Rahmen des darzustellenden Beispiels abstecken.
Ein Unternehmer vermietet, neben seinem laufenden Gewerbebetrieb, auch Immobilien über eine zu diesem Zweck eigens gegründete Immobilien-GmbH. Er hat dabei lediglich die 15 % Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag zu zahlen, da er hinsichtlich der Gewerbsteuer die erweiterte Grundstückskürzung nutzen kann nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Der Gewinn aus dem operativen Geschäft soll in die Finanzierung von Investitionen der Immobilien-GmbH fließen. Bisher musste der Unternehmer den Gewinn seines Gewerbebetriebs zunächst voll versteuern. Gehen wir einmal davon aus, dass dieser Gewerbebetrieb ebenfalls eine GmbH sei. Es fallen grundsätzlich Körperschaftsteuer sowie Gewerbesteuer an, so dass es zu einer Gesamtbelastung von ca. 30 % kommt. Wenn nun Gewinnausschüttungen an den Gesellschafter erfolgen, werden 60 % der Gewinnausschüttung zusätzlich der Einkommensteuer mit dem jeweiligen Einkommensteuersatz unterworfen (Teileinkünfteverfahren).
2. Steuerliche Optimierung durch Einsatz einer Holdinggesellschaft
Die steuerliche Optimierung sieht wie folgt aus: Es wird einen Holdinggesellschaft in Form einer GmbH gegründet. Darin bringt der Unternehmer sowohl seinen Gewerbebetrieb als auch seine Immobilien-GmbH als Tochtergesellschaften ein. Folglich führt dann die operative GmbH, nach Abzug von Körperschaftsteuer sowie Gewerbesteuer, den Gewinn an die Holdinggesellschaft ab. Anschließend stellt die Holdinggesellschaft der Immobilien-GmbH den Gewinn, ganz oder teilweise, als Darlehen für ihre eigenen Investitionsvorhaben zur Verfügung. Dabei fließen etwaige Gewinne seitens der Immobilien-GmbH als Zinsen beziehungsweise Tilgung für das Darlehen an die Holdingsgesellschaft zurück. Zumindest die Tilgung ist dabei steuerfrei, weil sie nämlich keinen Gewinn im steuerlichen Sinn darstellt. Dafür kann dann der verbleibende Gewinn weiteren Investitionsvorhaben zukommen.
Haben Sie Fragen zum Einsatz von Immobilien GmbHs und Holdinggesellschaften?
Unsere Kanzlei ist besonders spezialisiert zu allen steuerlichen Themen rund um Immobilien. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern.
3. Vorteile bei Reinvestitionen
Nun kann die Immobilien-GmbH diesen Gewinn in den Kauf neuer Immobilien reinvestieren. Wenn sie dies innerhalb von vier Jahren unternimmt, dann mindert dies nachträglich den Gewinn. Somit erhält man also den Vorteil, dass man einerseits Kapital in neue Immobilien investiert und gleichzeitig dabei Steuern spart. Allerdings ist dies an gewisse Voraussetzungen gebunden, von denen die vierjährige Frist nur eine von mehreren ist, die § 6b EStG fordert. Außerdem ist dieser steuerliche Vorteil natürlich nur solange möglich, wie auch der Gewinn reinvestiert wird. Letzten Endes kommt es dann doch irgendwann zu einer Gewinnausschüttung, die der Besteuerung unterliegt.
Haben Sie Fragen zum Einsatz von Immobilien GmbHs und Holdinggesellschaften?
Unsere Kanzlei ist besonders spezialisiert zu allen steuerlichen Themen rund um Immobilien. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern.
4. Vorteile bei Finanzierungen
Nun betrachten wir also die steuerlichen Vorteile des Modells Holdinggesellschaft gegenüber dem ursprünglichen Modell im Vergleich. Dazu gehen wir von einem jährlichen Gewinn vor Steuern von EUR 100.000 bei der gewerblichen GmbH aus. Auf Basis dieser sowie der bereits zuvor genannten Annahmen entwickeln wir nun die Berechnung in unseren beiden Beispielen.
Steuerlast ohne Holdinggesellschaft
Auf diese Weise gestaltet sich die Berechnung der Steuerlast des Unternehmers ohne Nutzung einer Holdinggesellschaft wie folgt:
| Gewerbebetrieb | |||
| Gewinn vor Steuern | 100.000 | EUR | |
| Körperschaftsteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewerbesteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewinnausschüttung | = | 70.000 | EUR |
| Kapitalertragsteuer | – | 17.500 | EUR |
| Ausgezahlter Gewinn nach Steuern | = | 52.500 | EUR |
Hierdurch erhält der Unternehmer von den EUR 100.000, die sein Betrieb erwirtschaftet, lediglich 52.500 EUR ausgezahlt. Aus diesem Grund steht ihm dieser Betrag nun zur Investition in seine Immobilien-GmbH zur Verfügung.
Steuervorteil mit Holdinggesellschaft
Somit ist die Berechnung des ausgezahlten Gewinns unter Einbezug einer Holdinggesellschaft wie folgt vorzunehmen:
| Gewerbebetrieb | |||
| Gewinn vor Steuern | 100.000 | EUR | |
| Körperschaftsteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewerbesteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewinnausschüttung | = | 70.000 | EUR |
| Körperschaftsteuer der Holding-GmbH | – | 1.050 | EUR |
| Gewinn der Holding nach Steuern | = | 68.950 | EUR |
Wie hier leicht zu sehen ist, besteht der große Steuervorteil der Holdinggesellschaft gegenüber dem herkömmlichen Modell, dass die Gewinnausschüttung mit einer Körperschaftssteuer von nur 1,5 % statt mit einer Kapitalertragsteuer von 25 % versteuert wird. Dies liegt an einer Steuererleichterung für Kapitalgesellschaften, die zu mindestens 10 % an einer anderen Gesellschaft beteiligt sind. Hierbei gilt, dass Gewinne aus diesen Beteiligungen zu 100 % steuerfrei sind. Allerdings müssen hiervon 5 % pauschal als Betriebsaufwand im Zusammenhang mit diesen Beteiligungen angesehen und somit versteuert werden. Also müssen 5 % des Gewinns mit je 15 % Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer an den Fiskus abgeführt werden, was 1,5 % des Gewinns bedeutet.
Besteuerung des Gewinns bei der Immobilien-GmbH
Abschließend gehen wir auch kurz auf die Immobilien-GmbH ein. Schließlich sollte ja der aus dem Gewerbebetrieb erzielte Gewinn in diese Grundstücksgesellschaft investiert werden. Natürlich steht ihr dann mehr Kapital zur Verfügung, wenn man die Struktur mit der Holdinggesellschaft nutzt.
Bei dieser Gelegenheit wollen wir aber auch auf den Gewinn eingehen, den die Immobilien-GmbH zu versteuern hat. Hierbei kommt die schon zuvor erwähnte erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer zur Anwendung. Übrigens wird diese nur auf einen entsprechenden Antrag hin gewährt. Sie bewirkt, dass der Gewinn im Idealfall frei von Gewerbesteuer ist. Aber auch ohne die erweiterte Grundstückskürzung fallen nur ungefähr 15 % Gewerbesteuern an, sodass noch 85 % des Gewinns verbleiben.
Haben Sie Fragen zum Einsatz von Immobilien GmbHs und Holdinggesellschaften?
Unsere Kanzlei ist besonders spezialisiert zu allen steuerlichen Themen rund um Immobilien. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern.
5. Einsatzmöglichkeiten der Holdinggesellschaft
Tatsächlich kommen Steuervorteile auch beim Verkauf von Grundstücken durch eine Immobilien-GmbH in Betracht. Jedoch verkauft man dann nicht einfach ein Grundstück, sondern die sie haltende Gesellschaft selbst. Ein Vorteil dabei ist, dass man dadurch die sonst anfallende Grunderwerbsteuer vermeidet. Schließlich verbleibt das Grundstück ja weiterhin in derselben Immobilien-GmbH. Und der zweite Vorteil ist sogar noch größer. Denn die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf einer Beteiligung an einer Tochter-GmbH durch die Holding-Gesellschaft ist nämlich zu 95 % steuerfrei. Lediglich 5 % des Gewinns werden dann der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer mit einem Steuersatz von je 15 % unterzogen, sodass die Steuer letztendlich nur 1,5 % des Veräußerungsgewinns beträgt.
Allerdings gilt dies nur unter der Voraussetzung, dass sich Verkäufer und Käufer auf den hier beschriebenen Share-Deal einigen. In der Regel ist ein Asset-Deal (direkter Kauf/Verkauf der Wirtschaftsgüter) die günstigere Variante beim Kauf eines Unternehmens auf Seiten des Erwerbers darstellt, ist dies im Zusammenhang mit einer Immobilien-GmbH anders. Denn diese Variante löst beim Käufer einer Immobilie eine Besteuerung durch Grunderwerbsteuer aus. Dem hingegen findet bei dem hier empfohlenen Share-Deal ein Wechsel beim Eigentümer der Gesellschaft statt. Dadurch kommt es zu einer Gesamtrechtsnachfolge, bei der die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie keine Veränderung erfahren. Auf diese Weise umgeht man beim Share-Deal die Grunderwerbsteuer. Jedoch bedeutet dies für den Käufer auch den Verzicht auf Abschreibung bei den Anschaffungskosten der Immobilien-GmbH.
Steuerberater für Immobilien GmbHs und Holdinggesellschaften
Ein Schwerpunkt unserer Kanzlei ist die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobilien-Steuerrecht.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilien und die steuerliche Optimierung schätzen Mandanten unsere fachliche Expertise im Zusammenhang mit Immobilien unter anderem in folgenden Bereichen:
- Steuerliche Optimierung von Immobilientransaktionen
- Beratung zur Optimierung von Schenkungen oder auch optimierten erbrechtlichen Regelungen von Immobilien unter anderem durch Nutzung von Vorbehaltsnießbrauchsgestaltungen
- Führung der laufenden Finanzbuchhaltung unter anderem durch Einsatz von DATEV Unternehmen Online
- Steuerlich optimierter Verkauf von Immobilien und Immobiliengesellschaften
- Erstellung der Steuererklärungen und Jahresabschlüssen
Sollten Sie Fragen rund um das Thema Immobilien und Steuern haben, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir stehen Ihnen an den Standorten München und Würzburg gerne zur Verfügung.